都是8.5萬/平,買朝陽奶西還是平房?

都是8.5萬/平,買朝陽奶西還是平房?

這是嚴肅君的第593篇推送

北京新房開年內卷,先從朝陽開始了!

最近一週,朝陽三個項目都有了決定性進展,分別是平房鄉兩項目、朝陽奶西金隅項目—

平房鄉保利+建工PF-44地塊,擬定案名爲「保利·和光煦境」,共8棟住宅樓,樓高6層-18層,規劃406戶,主力產品或爲99平三居、115平三居、170平四居;

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平房鄉三元嘉業PF-45地塊,擬定案名爲「璽悅朝陽」,共9棟住宅樓,7層-18層,預計可提供382套房源,戶型面積段約95平三居、118平和143平四居;

朝陽金隅奶西地塊,雖然尚未完全確定案名,但高清戶型圖已曝光,105平大兩居,135平三居、146平四居以及162平三居四居。

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1.

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三個項目的可比性在於以下三點。

一是總價區間重合度較高,銷售指導價都是8.5萬/㎡,主力戶型也都在100㎡-150㎡左右;

二是入市節奏差不多。三地塊都是於去年11月29日出讓,也都競到了現房銷售階段;

也就是說,不光現在賣期房要爭,以後賣現房還得爭。

三是目標客羣有重疊。從物理距離來看,平房鄉兩項目主要吸引的是國貿商圈客戶,朝陽奶西項目更多面向的是望京外溢客羣。

但作爲千萬級改善項目,近幾年全城置業的邏輯越來越明顯,即將前後腳入市的三項目,可以說吸引的是全朝陽,乃至全北京購房者的目光。

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2.

既然要比,先上一波硬性數據指標~

總結來說,平房鄉板塊更成熟,最大的優勢是緊鄰地鐵6號線,東至副中心、西達首鋼園,橫穿核心城區多個產業園區和商圈,通達性更好;

當然與此同時,區域內各類配套趨於完善,空白待開發地塊較少,想象空間略小。

奶西板塊作爲純新開發片區,從北京市規委公示文件來看,區域內配套規劃完善,除了已經入市的望京樾、中建宸園,待入市的金隅地塊,仍有大量待出讓的宅地。

新開發區域,發展確實需要等,但未來建成後,內部配套也相對更完善,城市界面更友好。

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期待值可以拉滿一些。

細化到地塊本身來看,奶西金隅地塊2.22容積率低,最小的戶型也要105㎡起,而且做的是大兩居,三居四居產品面積都在135㎡以上,整個項目明顯是高品質純改善。

而平房鄉兩項目容積率2.5,建築密度會高一些,主力戶型起步面積下探到95㎡,也是三居,定位更偏剛性改善。

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3.

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對於板塊和項目定位有了基本認知,那麼在後續置業選擇上,就可以對號入座了。就已流出的產品信息而言,兩居只能選奶西金隅項目,也是整個泛望京片區僅有的兩居產品。

相較於望京樾,以及之前的曉風印月100多平做三居,金隅此次主打純改善的決心很堅定。

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從戶型設計來看,南北通透全明,亮點在其5米大寬廳,L型採光設計,餐廳也有獨立開窗,空間感和採光度MAX。

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廚房目測可做成開放式,同時設計了獨立玄關,主臥套帶飄窗,北向次臥與客衛也相當於一個小套房。非常對年輕有錢人的胃口~

預算寬裕,目標是超過160平大平層的豪宅玩家,選項有兩個。一是奶西金隅項目,162平面積段設計了三居和四居兩種戶型。

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三居戶型兩梯兩戶,南向三面寬,雙南向套間,北向次臥與次衛相連,超大LDK一體化空間,同樣設有獨立玄關、獨立家政間。其中超大廚房是目前不太常見的新玩兒法。

四居產品,空間分佈格局與三居類似,區別在於廚房一半做了臥房。

二是平房鄉保利+建工項目170平四居。

雙套間朝南,客廳超大落地窗,電梯廳挨着廚房,不會對臥室產生噪音影響,電梯前空間看起來可做私享空間。

4.

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至於150平以下的三居四居,選擇就更多一些。

希望改善純度更高的,選擇奶西金隅項目。135平三居兩種戶型,都是南北通透、全明,南向三面寬+雙臥朝南帶飄窗,餐客廚一體;146平四居典型眼鏡戶型,面積上來後,家政間目測面積堪比廚房。

預算稍微低一些的,可以多看看平房鄉兩項目。三元嘉業項目三居面積下探到95平,亮點是客廳設計爲270°大轉角飄窗,但南向只有客廳和主臥,沒有做到三面寬。

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118平四居全明通透,南向三面寬尺度近10米,雙臥朝南帶飄窗,主臥套設計,餐客廚一體。設有獨立玄關、家政空間,衛生間乾溼分離。

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143平四居,典型眼鏡戶型,通透全明,南向三面寬尺度超11米,客廳落地窗+雙臥飄窗,其中主臥套帶270°轉角飄窗。餐客廚一體,同樣設計有家政間。

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保利+建工項目有99平和115平三居。

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都是全明通透南向三面寬,均有飄窗設計,區別在於99平三居主臥可270°觀景,115平三居則客廳改爲落地窗,餐廳處還設有獨立洗手池。

其實建面達到一定面積後,施展空間足夠,戶型空間佈局上不會出錯,影響購房者做出最終決定的往往是細節亮點。

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由於目前三個項目的產品戶型尺寸尚未官宣,無法精細比對,嚴肅君也將持續關注中~

互動時刻:

對於朝陽新一輪“內卷”,你會怎麼選?歡迎在評論區留言討論~

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J 起來!《英雄聯盟》PCS 聯賽昨(15)日由 GodJJ 領軍的地獄豬(Hell Pigs)對上 BYG(Beyond Gaming),HPS 終於止住 10 連敗獲取本賽季首勝。

這一季 PCS 改製爲 BO3(三戰兩勝制),而 HPS 在昨日未開打前 BO3 戰績爲 0 勝 5 敗,倘若以小分計算的話他們從開季至今是十連敗,可謂一勝未得。在昨日對上 BYG 的系列賽第一場比賽,HPS 前期經濟落後四千塊,遊戲時間 17 分鐘時人頭數也以 1:5 落後。

圖/YouTube @lolpacific

然而中期連續三波團戰 HPS 卻絲毫不落下風,中期憑着中路勝敗難免(ShengBai)的赫威打出精湛操作,下路 GodJJ 與輔助丁義(Arding)也以珊娜搭配納帝魯斯打出奇效;此外,前期遭到不斷壓制的 上路 ICU,中期也終於發揮出「這就是卡桑帝」的角色機體,在 25 分鐘巴龍團連續展下 BYG 的 AD Feng 和 中路 1116,使 HPS 獲得本賽季首次完美 0 換 5。

圖/YouTube @lolpacific

此時 HPS 已勢如破竹,最終靠着巴龍 Buff 並且五人集結中路,逼塔期間就皆連抓掉 BYG 成員,最終在遊戲時間 28 分半左右成功拿下本季第一勝。

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雖然成功拿下一小分,但可惜的是最終 BYG 仍連下兩城,以 2:1 的戰績拿下最終 BO3 的勝利,論總戰績 HPS 已來到至 0 勝 6 敗,將於本週日與 WP 展開爐主之爭,兩隊目前都尚未在 BO3 獲得完整勝利。

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房市 六建商推案衝3,000億

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圖/經濟日報提供

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今年房市在全球經濟復甦,不動產外部干擾告一段落,建商推案動能重啓,今年六大指標上市建商合計總推案量挑戰3,000億元、逼近40筆新案將釋出。

今年國泰、華固、長虹等品牌建商均將締造自身推案新紀錄,其中,今年成立第60年的國泰建設,規劃端出總銷估達400億元的七大指標案,且從北到南新案齊發,開春即獻上規劃許久、總銷估達165億元的中和「META PARK」。

「META PARK」有國泰建設、臺灣三井不動產雙品牌效應,加上中和房市需求強,新案叫好叫座、已快速完銷,成功打響房市開春第一砲;接下來國泰建設手中還有「三重段案」、「新莊副都心案」、「內湖四期案」、「臺中崇德段案」、「臺中七期案」、「臺南平道段案」將陸續登場,今年推案能量向上噴發。

上市「推案王」興富發建設集團,今年合計有九大案、總案量挑戰千億元的新案陸續上膛;其中,潤隆方面,今年兩大新案推出,「臺北萬芳案」總銷挑戰百億元,「桃園善捷案」案量估達57億元左右,而興富發建設暫定有七筆新案釋出、總案量約達774.3億元。商辦部分,興富發建設目前規劃位於臺中七期的惠國88、61兩大案。另外位於新莊副都心的超級商辦案「副都六」也將登場;住宅方面,目前暫擬推出臺中「蘿曼蘿蘭」,高雄則有三大「森悅」、「巴黎河左岸」、「孟學苑」三案。

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長虹建設今年5、6月,將一口氣陸續開出四大新案,總案量估達270億元,包括龜山「長虹詠序」、總銷達120億元,將分三期釋出,林口也有「雲創科技大樓案」、「長虹天聚」兩大新案,臺中梧棲也有「長虹天籟」坐鎮。

華固建設今年推案因建照時程,集中在下半年登場,包括信義光復案、臺中經貿路案-華固頂匯,以及正大北投案、大直合璞案兩筆商辦案;遠雄建設今年則維持往年300多億元的推案量,規劃推出北投新洲美II、永康鹽行重劃區II、高雄三民新都段,臺中水湳經貿區案、遠雄之星10、單元八合建案、北屯機捷合建案等案。

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潤泰新有七筆建案將在今年推案,市場初估,七案合計總銷估破600億元;潤泰新指出,目前暫確定北士科住宅案、三重捷六案將登場,另外松江路、江子翠E區B案、江子翠環翠段案、南海路案、南港之星等尚在評估、討論中。

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房市示意圖/記者遊智文攝影

各都地政局今(1)日陸續公告1月買賣移轉棟數,臺中市大爆量破萬棟,達10,746棟,月增88.6%、年增303.1%;臺南2,447棟,月增2%、年增91.3%,爲近18年同期最高紀錄;高雄市4,149棟,月增17%、年增110.5%,創下同期新高紀錄。

中信房屋研展室副理謝欣亞指出,1月臺中區狂飆交易量10,746棟,創下18年來單月新高紀錄,月增達到88.6%、年增達到303.1%,北屯區貢獻1,966棟、西屯區達到1,064棟是最大功臣,包含南區、南屯區、龍井區、梧棲區等皆有大量交屋潮挹注,才讓臺中市爆出近年大量,預估交屋潮將持續到第1季。

另外,從去年第ˋ季開始回春的臺南市,1月延續上月的好表現,以2,447棟創下18年來同期新高,飆升區域主要在永康區、安平區與善化區、仁德區,臺南市主要受惠於各區多點開花的交屋潮。

中信房屋仁德保安加盟店店東曾世奇表示,受南科效應持續發酵,仁德區的推案較往年熱絡,成爲臺南房市交易的生力軍,仁德過去的單月交易量多半低於100棟,但目前市場上預售及成屋不少,其中包括「升發秀泰」有150戶的量體、「宗大青田大樓區」等新案有將近300戶,未來發展熱絡。

高雄市方面,根據數據顯示,苓雅區以514棟,月成長151棟,月增41.6%、年增159.6%拿下高雄成長量第一,林園區則以月成長104棟,月增247.6%、年增135.5%成爲高雄生力軍。

中信房屋南區經理林柏成表示,去年底高雄捷運小港林園延伸線動土,路線自現有紅線R3小港站,向南延伸進入林園區,行經臨海工業區、林園工業區、新材料循環經濟產業園區等三大國家級產業園區,產業議題多也帶動區域房市穩定發展,目前是南高雄電梯華推案的新重鎮,熱潮還會持續一陣子。

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酒店式公寓「The Clarence at St James House」坐落於倫敦聖詹姆士街,位處倫敦黃金地段,基地距白金漢宮僅咫尺之遙,坐擁聖詹姆士宮美景,當地交通幹道帕摩爾街的主入口亦近在眼前,本身屬於英國二級歷史建築,該國知名室內設計師Katharine Pooley及建築師團隊收到更動委託後,既要契合量體本身無可比擬的建築美感,亦要沿襲其悠久的歲月傳統,因此經過長達五年時間,才成功將這棟深具故事性的傳奇建物改造成饒富典雅氣派的酒店式公寓。

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古典與現代的兼容幷蓄

設計過程中,設計師選用精緻的大理石、訂製傢俱、手繪壁紙與優質木工製品點綴內部空間,再針對壁爐、樓梯、牆板、裝飾線腳等細節加以修復,從而成就更具突破性且平衡古今的裝潢風格。

且由於業主經常周遊列國,所以設計師充分迴應他們的需求,在典型的英式風格中注入當代語彙,像是特意替客戶挑選知名及新晉藝術家的大型作品及照片特寫,並放置於寓所各處,包含入口大廳的巨幅攝影照、或是大廳內駿馬暢泳照等,鋪陳壯闊豪邁氣勢,讓賓客甫入內便能直接感受到懾人神采。

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此外,設計師尤其關注顏色運用,細心揉合玫瑰金與如腮紅般的暗粉紅色,透過完美色調替女主人房帶來成熟的女性氣質,予人舒適溫暖感覺,綻放無可挑剔的迷人魅力,牆壁上的絲綢手繪壁紙更加上一抹象牙色,色調貫穿寢具與嵌入式的Carrera大理石壁爐。至於男士臥室牆壁則選用濃郁深邃的陽剛棕色,洋溢着厚重觸感及陣陣暖意。

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公寓的浴室亦是空間中一大特色,當中清楚展現舊世界的歐洲格調,置中擺放的浴缸絕對是焦點所在,盡顯非凡氣韻,讓洗浴環境更臻唯美,浴缸本身採用最高級別的Thassos大理石製成,藉由宛如藝術品般的平滑細膩紋理締造美不勝收的鏡面效果,於是時尚摩登元素與厚重精彩歷史在此合而爲一,帶領人們穿越時空展開一場雋永而深刻的冒險旅程。

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以室內空間、建材百科、軟裝佈置,以及居家生活美學作主軸,提供第一手最具話題的趨勢情報、實用知識與精彩案例;不論新居落成或中古屋改造,都能在此找到適切的設計靈感。建材和傢俱家電的產品情境運用圖庫,串聯廠商和設計師,爲漸趨重視生活品質、講究空間細節的現代日常,迎來美好風格品味。

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臺北捷運示意圖。記者曾原信/攝影

臺北市房租連年漲價,如果爲求生活機能選在捷運沿線,租金更是貴上一截。一名網友好奇衆人會如何排序臺北捷運各路線的價值,釣出一位鄉民將問題拋給ChatGPT,不料回答讓網友愣住「是不是忘記文湖線了」。

一名網友在PTT以「你心中的臺北捷運路線價值排名」爲題發文,他提到還在規劃中的路線不列入討論,以目前已通車的板南線(藍線)、淡水信義線(紅線)、松山新店線(綠線)、中和新蘆線(橘線)、文湖線(棕線)、環狀線、淡海輕軌、安坑輕軌、機場捷運,以及即將通車的萬大樹林線而言,路線的價值排名會怎麼排序?

原PO認爲路線價值高低排序是「藍>紅>綠>橘>環狀>棕>機捷>萬大樹林>淡海輕軌>安坑輕軌」,其他鄉民紛紛表達自己意見,「藍線、綠線,其他隨便」、「萬大線有點低估了」、「紅線強在有經過精華區,只比末段的話,紅線甚至不如綠線、橘線」、「藍線早上北上路線超恐怖,真的像日本電車一樣擠沙丁魚」、「藍>紅>橘>綠>黃>>>棕」、「環狀線、機捷很廢,不要偷渡到前面」、「1.藍 2.紅,有經過臺北車站的這兩條價值應該最高」。

不過有其他網友把問題拋給ChatGPT,只見AI回答認爲北捷路線價值高低沒有一定的判斷標準,可以依照個人在意的生活機能、交通便利性等因素當作選擇參考,不過AI舉例獨漏文湖線,引鄉民大嘆「等等,ChatGPT是不是忘記文湖線了」,還有人直言「棕線就很難搭啊,月臺不在中間要到對向還要上上下下」、「棕線的用途只有動物園+貓纜好嗎」;不過也有人替文湖線平反,「棕還是比環狀線好得多」、「橘和棕以經過的路線來說,棕應該是贏橘,橘和棕都經過臺北市中心,但棕還串聯內科和南港經貿園區」。

有網友問ChatGPT「臺北捷運路線價值高低」,只見AI回答舉例獨漏文湖線。圖/取自PTT

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光角阎王

美攻在上

原PO不滿買房前後一直被爸媽干擾,讓他多等了一年才下訂,後果就是多付了100多萬元。 示意圖/ingimage

買房是人生中大事之一,不少人都會先和家人討論,但也有人抱怨被幹涉太多。有一名網友發文表示因爲爸媽很有意見,導致他多等了一年纔買房,後果就是多花了100多萬元,貼文引起不少過來人共鳴。

原PO在臉書「買房知識家 A你的Q」透露自己買了一間新房,但不滿爸媽在他買房前後一直干擾。買房之前爸媽說房價會掉,結果讓原PO多等了一年,去年(2023)決定不等了,於是下訂預售屋,結果房價更高、坪數還更小,足足多花了100多萬元。

原PO說買房的錢都是他自己全額處理,連頭期款、裝潢的錢都存到了,但爸媽卻從他還款計劃到裝潢風格都很有意見,不斷地干擾,讓他覺得心很累,屢屢對雙親發脾氣,對方纔罷休,原PO無奈地想問「大家有這樣的遭遇嗎?」

多數鄉民都力挺原PO,「如果他們沒出錢,根本沒有必要跟他們討論,一切都自己做主就好了」、「買房和理財成功的第一步就是不要聽長輩的話」、「很正常,長輩會認爲他們纔是對的」、「如果從頭到尾(頭期款、貸款)都是自己出,長輩沒出(也不會跟長輩拿)那就自己作主,永遠沒有對錯」、「沒出錢的,左耳進、右耳出就好,有出錢的最大囉」、「有些長輩自己沒能力買,倒是很喜歡管別人怎麼買」、「自己花自己的錢還要受人管控,是有多被虐啊」。

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還有過來人分享經驗談,「我買房沒跟他們討論,但有告知他們。告知是因爲尊重,沒跟他們討論是因爲老孃自己出錢的」、「我買的房子,一年之後我父母才知道我買了房子」、「我自己出錢,沒有跟他們拿錢,所以當他們知道之後就不能說什麼了」、「自己決定!有一間房跟我母親說,她不是很正面,結果晚了一個月再買,差80萬」。

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永豐金控首席經濟學家黃蔭基。 永豐金控/提供

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永豐金控首席經濟學家黃蔭基有一套獨特的購屋哲學。他的觀念是.每個人購屋都有不同的考量,房價的負擔能力當然最優先,有一段時間,在美國攻讀學位的他,習慣了綠色的大面積空間,所以回國之後,一開始置產就選定臺北市近郊,希望能夠看得到山、或甚至看得到水。

房地產保值的經典名句:「Location,Location,Location」,對黃蔭基而言或許不是那麼適用,過去20年來,他選擇居住的臺北市木柵地區,或許並非蛋黃區,但房價漲幅仍相當驚人。

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房地產基本上是過去30年相對不敗的投資之一。即使經歷2000年科技泡沫,2008年金融海嘯,2020年新冠疫情,房價還是穩定向上,是堪稱優質的金融商品。不過黃蔭基也坦言,他買房並非投資,而是基於自住的需求,後來想從小坪數換到較大坪數,才選定現在的住居。

重生之狂暴火法
才不是金手指

黃蔭基對居住地點,有四大考量,第一是離市場近,因爲小時候就在市場內長大,對傳統菜市場有一份難以割捨的感情;第二是貼近大自然,能夠看到山、看到水,從他家陽臺看得到樟山寺,看得到景美溪;第三、選擇熟悉的地方,他以前念政大財研所,熟悉木柵地緣;第四是生活便利,在木柵老街上有麥當勞、肯德基、星巴克、露易莎、全聯、統一、全家、玉山、富邦、中信銀等連鎖企業,以及很重要的,臺北市立圖書館木柵分館。

三天閃婚,天降總裁老公 三掌櫃

黃蔭基笑稱,有人購屋選地段重保值,有人重小孩學區,有人重生活品質安靜環境,有人重百貨公司購物方便,有人重醫療設施,他比較特別,比較重視親近大自然,無法住在水泥叢林,看出去、走出去都是高樓大廈。

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身爲金控首席經濟學家的他,對臺灣與全球總體經濟情勢瞭若指掌,自然可以理解高房價的成因,但以房價所得比來看,確實只能說真的是太高了,譬如臺北市15倍,新北市12倍,竹科要10倍,難掩種種奇特的高房價現象。

黃蔭基說,自己也是白手起家,經歷過「租買換」三階段,「如果高房價就是社會現實,我們無法扭轉大局,就只能順勢而爲,我35歲以前租房子,這也跟求學期間較長有關,35歲購入小坪數只有20多坪,到44歲才換到現在的住處。」

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他還說,其實租買換的過程大家都差不多,「我們沒有比別人可憐,我比較偏向長期目標就是要買房置產。」長期目標設定好之後,過程就因勢利導,能力暫時無法負擔就不要急,先租房,等財力穩定後再依照自己的偏好去購買小坪數,然後換大坪數。

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